土地徵收問題


根據內政部營建署所提出的「淡海新市鎮開發計畫案」中,提到:「.. 台北都會

區之都市體系,主要係由點、線及面等的空間要素構成,組合成都會區未來的發

展架構,因此,將都會區都市體系分為都會圈、主都心、次都心、地區中心、主

走廊、次走廊,依存區和衛星市鎮等八個主要成份。淡海新市鎮位於都會區的淡

芝地區,連同淡水舊市街位於台北-淡水主走廊之端點,與台北發展密切相關,

其在台北都會區之體系位階屬於地區中心,並負有部份次都心之功能,其依存區

有士林、北投、三芝、石門等鄉區。」

台北都會區,可以畫分成為六個主要功能區,分別為台北核心區、淡芝地區、橋

和地區、三新地區、新柵地區及港汐地區,淡海新市鎮所屬的淡水為淡地區,其

功能主要在於次區域商業中心、地方商業中心、居住及遊憩。

而在淡海新市鎮的開發計畫中,預計引進三十萬的人口,是占了淡芝地區的目標

年(民國104年)的人口增量(68萬)的44%,從此可顯示,在新市鎮的

開發中,人口的成長是佔了近一半的比例;另外新市鎮的開發又可增加114公

頃的商業,67公頃的工業區,共可增加15萬個就業機會,是佔淡芝地區的目

標年就業增量(39萬)的38%,可見淡海鎮不但提供整個都會區居住與就業,

更可紓解中心都市(台北核心區)人口長之壓力,並且強化淡芝地區中心(淡水)

之都市發展機能。

淡海新市鎮的都市發展定位,便是在於二級產業-商業的帶動,同時,除了紓解

台北多餘的人口住宅問題,淡海新市鎮更希望能藉此提高淡海地區鄉鎮之發展。

經濟開發當然是淡海新市鎮的首要目標之一。

但是,經濟利益的衝突,卻是淡海新市鎮的最大阻因之一。

從計畫提出開始,營建署就先面臨在開發區的原地主強力反彈。

第一期第一區的土地區段徵收作業,在該區土地原為無耕作價值的瘠田荒地的前

提下,該地區土地的原地主們大多願意進行土地開發。所以,在這塊區域裡,並

無太多反彈。

但是,這卻與土地位在聯外道路及公路、幹道二旁的地主們有所損失,而擁有無

價值利用的土地的地主們,卻又冀望此開發能夠為他們帶來財富。

由於在開發方式中,明文規定「開發方式按區段徵收方式辦理土地開發,原地主

發還百分之四十的土地,政府取得百分之六十的土地;其中的百分之四十一提供

作公共設施用,百分之十九標(讓)售及自行建築,所得款項供作開發經費」;

因此,在聯外道路二旁擁有高經濟價值的土地地主們,當然不願意其黃金地段必

須與貧瘠田地平均經濟效益。同時,也不是每位地主都願意支持該開發案。

辦理土地區段徵時,除可由政府掌握特定地區之整體開發外,在實質意義上,原

被徵收土地,更可由原來的農業區等非建築土地,轉變更為可建地,土地價值自

然而然提高數倍。再加上開發完竣後,受商業刺激,土地價值更是水漲船高。於

是,擁有原來價值就較看好的土地地主們,認為「所有的區段徵收土地一律可領

回40%是不公平的」。

此外,若以一塊一百坪的土地而言,假設該地主擁有四位子女,在開發前,地主

可將一百坪的土地平均過給四位子女,而平均每位子女可以分得二十五坪的土地

,可以供住家或是其他用途;但是在徵收後,由於只能發回百分之四十的土地面

積給原地主,因此,一塊一百坪的土地,只剩下四十坪的土地面積可以分給四位

子女,平均每位子女可以得到十坪的土地。

這麼一來,土地面積過於狹小,開店住家均不夠使用,便失去了利用價值。如此

一來,儘管政府在區段徵收上有不少利民的措施,如:「辦理區段徵收期間,可

免繳納地價稅,辦理完成後,前二年仍可有享有減半徵地價之優惠....,凡因繼承

或配偶、直系血親之間贈予而轉移者,免徵遺產稅或贈與稅。」「原土地所有權

人參加區段徵收願意領取現金補償地偠者,均按徵收當期公告土地現值補償其地

價,不再扣繳土地增值稅,而申請或優先買回抵價地者....第一次移轉時並以領回

或買回時之地價為原地價計算增值的數額,可節省土地增值稅。」等等,但是在

中國人「有土斯有財」的觀念下,難怪這些地主們不願偌大的地被徵收後,只能

拿回百分之四十的土地的政策。

其次,在區段徵收中,雖然規定,因繼承或贈予而移轉之地主,不必徵收遺產稅,

然而,在淡海新市鎮規畫裡,因新市鎮的開發案而使得原有農業用地變為商業用

地,在這過程中,土地增值的部份「漲價歸公」,於是,地主們更反彈了。

以住在淡水下圭柔山附近的盧姓人家來說,由於父親於八十三年的八月逝世,而

其父親名下的土地,依規定必須在三個月內辦理變更,否則日後辦理變更時得依

法繳交滯納金。因此盧姓人家在十一月時向地政事務所辦理過戶的程續,但是在

過戶時,卻發現必須繳二千多萬元的遺產稅,這筆突來的「橫禍」,對於土地被

規劃為淡海新市鎮的農民而,只可說是禍從天降。

淡水戶政事務所表示,盧姓地主所擁有的六分多的土地,原為農業用地,依土地

課稅的規定是農業用地,在辦理過戶時不用課徵遺產稅;但是因為這塊土地是被

劃在淡海新市鎮的用地裡,因此,只能使用新市鎮的土地徵收辦法。所以這六分

多的土地在變為商業用地後,這塊土地也會在這過程中因而增值,而照新市鎮的

土地徵收辦法中,明文規定「漲價歸公」,因此,依照在這過程中土地所增值的

部份必須充公,也因而這六分多的土地依法得課徵二千多萬的遺產稅。(見淡海

報導,民國八十五年八月)

乍聽之下,這種說法頗為合理;但是這二千萬的計算方式是以十年以後的淡海新

市鎮建設完成後的假設情況來計算的。然而,誰敢保証十年以後的狀況會如何這

般順利?

一位陳姓地主說,「林口新市鎮」至今懸宕,就是最好的例子,「萬一淡海新市

鎮的計畫失敗了,這些『徵值稅』不就白繳了?」

這種情況非唯一案例。

此外,淡海新市鎮的規劃中,有些地方被設計為商業區,或是住宅區,有些則被

設計為工業區或是保存區。就經濟觀點而言,這些被規劃為工業區、住宅區的地

區,經濟成長當然比不上商業區、行政區。以北投里為例,附近均被規劃為工業

區,商業開發的價值均較其它里來得少,無怪乎北投里居民不滿這項開發計劃。

單就這點,不難發現,凡是想藉著淡海新市鎮開發計畫,而進行土地開發者,大

多支持政府這項政策。但是若與自身利益相衝突者,大多強烈反對這項開發計畫

;誠如淡海新市鎮促進委員會委員莊根松所言,「任何一項國家建設都需要有個

人利益的稍微犧牲」,但是,讓人擔心的是,「砍頭生意有人做、賠錢生意沒人

做」的中國老傳統觀念前提下,政府要如何兼顧既得利益者的保障,又能充份開

發荒蕪田地,這的確是項難解的課題。